Принятый в этом году закон обязывает жильцов многоквартирных домов выбрать форму управления.
До наиболее ощутимой реформы в сфере ЖКХ осталось чуть больше полугода. До 1 июля 2016-го, согласно Закону Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», владельцы квартир в многоэтажках должны определиться с формой управления своим домом – создать объединение совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) либо выбрать управителя. Если этого не произойдет, решение за них примет исполком.
Этот закон в свое время вызвал неоднозначную реакцию у украинцев. Под стенами Верховной Рады даже проходили пикеты против принятия этого нормативно-правового акта. Общество по сей день разделено на два лагеря – за и против реформы. При этом многие из среднестатистических граждан, как оказалось, даже не знают о том, какие изменения нас ждут уже летом следующего года. А задуматься есть над чем, да и медлить больше нет времени.
Предполагалось, что этот закон будет стимулировать население создавать ОСМД. Правда сами такие объединения как форма управления до сих пор в обществе часто воспринимаются как нечто инопланетное, а значит чуждое и нереальное.
Впервые об ОСМД в Украине заговорили еще в начале 2000-х, закрепив эти разговоры Законом «Об объединении совладельцев много квартирных домов». В 2009 году создание ОСМД стало одним из приоритетных направлений развития и реформирования сферы ЖКХ Украины – согласно соответствующей Общегосударственной программе, рассчитанной на 2009-2014 годы. Сроки ее уже прошли, а вот результаты вряд ли можно назвать оптимистичными. На конец 2014 года в Запорожской области было создано всего 23 ОСМД, в то время как по Программе было запланировано 283. Подобная ситуация наблюдалась по всей стране. На начало 2015 года в Украине насчитывалось чуть более 14 тысяч объединений, а это всего 19% от общего количества многоквартирных домов в стране.
На фоне прошлого года 2015-й в этом отношении выглядит поярче. К примеру, в нашей области за 9 месяцев было создано 47 ОСМД. А вот Энергодар переходить на новую форму управления домами не спешит, в городе по сей день создано всего одно ОСМД – в новом доме на пересечении улицы Курчатова и проспекта Строителей.
Почему Украина вообще ухватилась за эти ОСМД и почему это так важно? Что ждет украинцев в 2016 году? Как управлять своим домом? На эти и другие вопросы мы постараемся сегодня найти ответы. Огромную помощь в этом нам оказал тематический семинар, организованный для представителей СМИ в рамках Проекта Международной Финансовой Корпорации «Энергоэффективность в жилищном секторе Украины».
На этой встрече было озвучено очень много информации, которая наглядно показывает, к чему мы должны прийти. Начнем со статистики. По данным Министерства регионального развития, в Украине из всего жилого фонда 646 млн м2 – это индивидуальная застройка, а 434 млн м2 приходится на многоквартирные дома. Именно этой части и касаются изменения. Для Энергодара же главное то, что у нас нововведения затронут всех его жителей, поскольку как такового частного сектора в столице энергетики практически нет.
В Украине приватизировано более 90% квартир. Но до сих пор многие владельцы даже не подозревают, что, приватизировав квартиру, они стали совладельцем многоквартирного дома, получая вместе с жилплощадью и часть общего имущества. То есть за лестничные клетки, крыши и фундамент на самом деле отвечают владельцы квартир в доме, а не ЖЭК, как у нас до сих пор принято считать.
Подавляющее большинство украинцев исправно платят за коммунальные услуги, но состояние домов часто бывает плачевным. Вспомним злополучные кровли в Энергодаре, ремонты подъездов, которых мы ждем десятилетиями, и так далее. Зачастую так происходит из-за того, что все деньги, внесенные жильцами, поступают на общий счет. Откуда львиная доля уходит на административные расходы коммунального предприятия, еще немного – на текущие работы, так называемое латание дыр, и скудные гроши тратятся непосредственно на дом.
В теории выйти из замкнутого круга, в общем-то, позволяет, принятый закон. Именно теоретическую часть мы сегодня рассмотрим.
Владельцам квартир придется принять решение по управлению своим домом
Итак, у украинцев есть несколько вариантов пути к управлению своим домом. Совладельцы многоквартирных домов могут создать ОСМД, привлечь профессионального управителя или управлять домом самостоятельно. Последний вариант, отмечают эксперты, будет возможным только в небольших домах с общим количеством до 15 квартир. Жильцы имеют право созвать общее собрание всех совладельцев (от неприватизированных квартир приглашаются представители ЖЭКа), большинством голосов принять решение, к примеру, о смене фирмы, обслуживающей внутридомовые коммуникации, и самостоятельно заключить с ней договор. Ранее такого механизма реализации права совладельцев на управление своим домом не было. Все аспекты такой формы управления прописаны в Законе «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме».
На таком же общем собрании совладельцев может быть принято решение о создании ОСМД или привлечении профессионального управителя – это еще два варианта управления своим домом.
ОСМД – юридическое лицо со статутом, статутными органами, банковским счетом, главой правления. Механизм воплощения в жизнь решений по управлению домом в такой ситуации прописан в законодательстве. ОСМД имеет право выбрать любую из представленных на рынке фирм, которые смогут оказать те или иные услуги по содержанию дома. В случае с Энергодаром выбор пока невелик. И если в отношении централизованного отопления и водоснабжения у нас альтернатива существующему коммунальному предприятию вряд ли появится, то услуги по уборке, обслуживанию электрических сетей, ремонту кровель и подъездов уже сегодня могут оказать частные фирмы.
Альтернатива для тех домов, жильцы которых не захотели создавать ОСМД, – привлечение управляющего. Это может быть частная компания или привычный ЖЭК. Правда по поводу второго варианта неоднократно высказывали опасения, что по факту ничего не изменится, ведь услуги будут предоставлять те же ЖЭКи, что и раньше. Но один значимый аспект все же есть. Согласно законодательству, первостепенное право на управление домом принадлежит его совладельцам, то есть нам с вами. Следовательно, нанятый на условиях договора ЖЭК уже не сможет отмахиваться от проблем жильцов или выполнять работы на тяп-ляп. В данном случае жильцы будут выступать заказчиками услуг, а ЖЭКи – исполнителями, договор с которыми можно расторгнуть.
А вот с управленцами-предпринимателями дела пока плохи. Рынок управленческих компаний лишь создается. На начало года в Украине функционировало 534 частных предприятия по содержанию жилого фонда, и это на почти 75 000 жилых домов. В Энергодаре их и вовсе нет, но есть все основания полагать, что на столь благодатный рынок предложения могут поступить уже в ближайшее время.
За несознательных решение примет исполком
Как всегда, из правил бывают исключения, и совладельцам жилого дома можно и дальше продолжать ничего не делать. В таком случае управителя вашему дому назначит исполком. Предполагается, что такая фирма и стоимость ее услуг будет определяться на конкурсной основе. Думаем, не нужно объяснять, почему такой вариант все-таки не лучший. Хотя и говорить о том, что дом будет отдан на растерзание каким-то недобросовестным дельцам, все же не стоит. Даже в случае, если управляющий будет назначен властью, никто не отменяет нормы касательно того, что способ управления домом выбирают исключительно совладельцы, а сотрудничество с управляющей фирмой строится на основании договора. Он заключается на год, а затем может быть пролонгирован либо расторгнут.
В теории, которую прописывает законодательство, все звучит очень оптимистично. На практике же при реализации совладельцами права на управление своим домом возникает очень много вопросов, всплывают проблемы разного масштаба. Но одна из причин, по которой украинцы не спешат брать управление в свои руки – плачевное состояние домов – текущие кровли, прогнивающие трубы, опасные лифты, десятилетиями не ремонтировавшиеся подъезды. В таком состоянии получать свое имущество многие жильцы домов категорически отказываются. В редакции закона об ОСМД, которая действовала до 1 июля 2015 года, перед передачей на баланс ОСМД в доме за средства государственного или местного бюджета должен быть выполнен капремонт. Сейчас же этой нормы фактически нет. И весь груз копившихся годами проблем может лечь на плечи совладельцев, если их дома не будут отремонтированы. А теперь, внимание, вопрос: сколько домов отремонтируют в Энергодаре до 1 июля 2016 года?
Комментарии:
нет комментариев