Тема перепланировки квартир для Энергодара, впрочем, как и для других городов Украины, совершенно не нова. На страницах РОСТа мы не раз рассказывали энергодарцам, какие изменения в квартире допускаются законодательством, а какие чреваты для собственников и их наследников серьезными проблемами. Но с учетом того, что законодательство в нашей стране имеет свойство меняться с завидным постоянством, а некоторые горожане считают, что им позволено все, на что хватит средств и фантазии, будет не лишним еще раз напомнить читателям об основных нюансах, связанных с перепланировками. Разобраться в этом вопросе нам помогла заместитель начальника управления архитектуры Энергодарского горсовета Ирина Зарудняя.
Еще в октябре 2014 года исполкомом был утвержден Порядок предоставления разрешения на перепланировку и переоборудование квартир в Энергодаре. Действует он и сегодня. Как отметила Ирина Зарудняя, этот документ целиком и полностью основывается на законодательных нормах. Вот только сами энергодарцы порой трактуют эти нормы так, как им хочется. А нередко людей вводят в заблуждение противоречия, которые встречаются в законодательных актах. Так, например, Жилищный кодекс Украины говорит о том, что выполнение работ по переоборудованию и перепланировке жилого дома или помещения, которые не предусматривают вмешательства в несущие конструкции и/или инженерные системы общего пользования, не требует получения документов, дающих право на выполнение таких работ. Но в следующем же абзаце статьи Жилищного кодекса идет речь о том, что если обозначенные работы влекут за собой изменение площади, количества или состава помещений в жилом доме, то без получения разрешительных документов никак не обойтись.
Есть еще один, можно сказать, древний документ, которым руководствуется управление архитектуры – это Правила пользования помещениями жилых домов, которые были утверждены Кабмином еще в 1992 году. С тех пор в этот документ вносили изменения, но он является действующим до сих пор. Так вот, в этих правилах говорится, что собственники, арендаторы квартир и жилых домов имеют право на перепланировку жилых и подсобных помещений, балконов и лоджий только при наличии соответствующих проектов и с разрешения собственника дома и органа местного самоуправления, выданного в установленном порядке.
– Именно по этой причине мы не вправе отменить Порядок предоставления разрешения на перепланировку и переоборудование квартир в Энергодаре, как бы этого ни хотелось горожанам, а можем только вносить в него изменения, основанные на законодательстве, – подчеркнула Ирина Зарудняя.
Чего делать категорически нельзя?
Итак, если говорить конкретно об Энергодаре, основываясь на упомянутом выше документе, то в нашем городе запрещается делать определенные виды перепланировок без проектной документации и разрешения исполкома. Правда, в последние годы строительные нормы стали менее жесткими, и то, что еще десять лет назад было категорически запрещено, сегодня, при разумном подходе, может быть допустимо. Что можно, а чего нельзя, рассмотрим ниже.
Категорически запрещено объединение балконов с помещениями квартир в жилых домах путем демонтажа внешних стен. Наверняка, читая эти строки, большинство энергодарцев сразу пришли к выводу, что как минимум одно нарушение они уже допустили, поскольку идея объединить балкон с комнатой для расширения пространства в Энергодаре используется повсеместно. Вот только не все, что кажется нам балконом, является таковым на самом деле. В нашем городе, например, балконы есть только в пятиэтажках, а в более высоких домах, за небольшим исключением – лоджии, на которые такое правило не распространяется. Конструктивная разница между ними очень большая. Балкон – это консольная конструкция (плита), которая прикреплена к дому снаружи. А лоджия располагается на той самой плите перекрытия, что и вся квартира, и является продолжением дома.
А вот что запрещено однозначно и иных трактовок не предусматривает, так это объединение квартир по вертикали, увеличение площади санузлов и ванных комнат за счет жилых помещений, демонтаж несущих стен. Последнее, кстати, в определенных случаях допускается, но только при наличии проекта и его грамотного воплощения в жизнь. Не разрешается переносить технологические стояки, инженерные коммуникации и газовые плиты в другие помещения без разработки специальных проектов и получения технического условия в эксплуатирующей организации (а данном случае – газовой службе).
Нельзя размещать ванные комнаты, кухни и туалеты над и под жилыми комнатами. На этом пункте заместитель главного архитектора остановилась отдельно. Был период, когда это разрешалось законодательством при условии выполнения гидроизоляции. Но практика показала, что ни к чему хорошему это не приводит. Мало приятного, когда вы спите, а прямо на вашу постель льется вода из ванной с джакузи, установленной соседом этажом выше. О нечистотах вообще говорить не стоит… И если вы думаете, что в Энергодаре такой практики никогда не было, то ошибаетесь. Некоторые граждане даже умудрялись переоборудовать жилую комнату под сауну.
Не допускается делать прорезы в несущих стенах без соответствующего проекта. Что такое прорез? Это, например, перенос двери, или – окно между комнатами. Запрещено переносить приборы центрального отопления как на балконы, так и на лоджии. Это, кстати, за последние годы неоднократно то запрещали, то снова разрешали. На данном этапе законодательные нормы снова не позволяют такого рода перепланировку.
Одно из наиболее частых и грубых нарушений, распространенное и в Энергодаре, – это когда в вентиляционную шахту или короб встраивают кухонные плиты. Почему-то это считается модным. И ничего, что все остальные соседи по стояку остаются без вентиляции. До поры до времени владельцев-эгоистов это не волнует.
Новый пункт, который появился в Правилах не так давно, касается запрета на пристройку балконов и лоджий на первых этажах. В свое время эта тема вызвала нездоровый ажиотаж в городе. Когда-то балконы пристраивать разрешалось, но только в 5-этажках, и только определенных размеров. Но эти размеры практически никто не соблюдал. Результат, как говорится, налицо – его особенно часто можно наблюдать в 1 и 2 микрорайонах. Да и по всей стране это превратилось в проблему. Минрегионбуд сделал мониторинг ситуации и, в конце концов, уведомил органы местной власти о запрете на пристройку балконов.
Можно ли обойти закони не поплатиться за это?
Многие горожане считают, что и Киев, и местная власть могут запрещать те или иные виды перепланировок, сколько им вздумается. И действуют по принципу: «Мой дом – моя крепость, никто и знать не будет, какие у меня в квартире батареи, арки… И посторонних, даже для проверки, я сюда не пущу». Что ж, честно говоря, в большинстве случаев именно такое мнение преобладает, и далеко не все энергодарцы занимаются получением разрешительных документов. Дело, конечно, личное, но все-таки такой подход чреват неприятностями. Причем, никогда не знаешь, когда именно они придут. Это как лотерея, но только наоборот: в 90% случав повезет, в остальных же придется долго расхлебывать результаты собственной самодеятельности.
– Никто не спорит, что квартира – это частная собственность. Но она – в многоэтажном жилом доме, который находится в коммунальной собственности. Система отопления, например, не подведена от ТРП в конкретную квартиру. Человек во время перепланировки делает ответвление от существующей системы, которая является общей для всех. Ему, как правило, хорошо. Чего не скажешь о соседях по стояку, в квартирах которых из-за грубого вмешательства резко снижается температура. Жалоб у нас таких немало, – говорит Ирина Геннадьевна.
Жалобы-то есть. Но есть ли наказанные? А вот с этим сложнее. У органов архитектуры нет права ходить по квартирам с проверками. Но оно имеется у КП ПКС. И в Энергодаре неоднократно были случаи, когда владельцев таких квартир штрафовали за вмешательство в отопительную систему или систему вентиляции.
Но это только одна часть возможных проблем. Хорошо, если ваша перепланировка никак не отразилась на соседях, вы никого не лишили тепла и не затопили. Можно жить спокойно многие годы. Но ведь не исключено, что когда-нибудь возникнет необходимость продать квартиру, совершить обмен или передать ее по наследству. И здесь возможны неприятные сюрпризы. При оформлении сделки нотариусы попросят технический паспорт, который изготавливает БТИ. А этот орган имеет право прийти в квартиру для инвентаризации, внести в техпаспорт все ваши перепланировки. БТИ, пусть и не по всем сделкам купли-продажи, тем не менее регулярно проводит такие проверки.
В Энергодаре нередко в последний момент срывались сделки купли-продажи. Хорошо, если ваши архитектурные изменения можно узаконить в органах местного самоуправления. Но если допущены грубые нарушения, БТИ требует вернуть квартиру в первоначальный вид. А это и время, и большие средства, которые придется потратить.
– Сколько было случаев, когда приходили энергодарцы, рыдали, рассказывая, что им нужно срочно продать квартиру и уехать, а мы – такие нехорошие, рушим им все планы и срываем сделку. Мы рады дать такое разрешение, если это не нарушает законодательство. В иных случаях приходится все возвращать в первозданный вид. Сталкивались и с тем, что наследник просто не мог вступить в права наследования по тем же причинам. Да и кредит в банке под залог такой недвижимости будет оформить проблематично, – предостерегает Ирина Зарудняя.
Была квартира – стал магазин
Несмотря на то что за последние 15 лет энергодарцы привыкли к тому, что первые этажи жилых домов превратились в магазины, банки и офисы, время от времени все еще звучат вопросы, насколько законны, а, главное, безопасны такие перепланировки. Бывает, что в одном подъезде выкуплены все квартиры на первом этаже. Между собой они сообщены переходами и коридорами, а то и колоннами. И где гарантия, что несущие конструкции во время такого тотального ремонта не нарушены? На это Ирина Геннадьевна ответила, что они регламентируются другими нормами, причем в обязательном порядке. Прежде всего, такая квартира выводится из жилого фонда. И в отношении этого помещения действуют все строительные нормы, касающиеся не перепланировки, а реконструкции. Владелец оформляет земельный участок, разрабатывает проектную документацию, делает на нее экспертизу, получает разрешение на выполнение строительных работ в инспекции архитектурно-строительного контроля. Затем осуществляется контроль за их исполнением и технический надзор. Причем, право на такие работы имеют только лицензированные предприятия.
Мы также поинтересовались, можно ли квартиру, в свое время выведенную из жилого фонда, вновь сделать жилой. Бывают же случаи, когда бизнес не пошел, продать выгодно не получается, а в жилье остро нуждаются подросшие дети. По словам Ирины Зарудней, если раньше это было практически невозможно, то в последние годы уже допускается специальной процедурой. Создается комиссия, которая проводит обследование такой квартиры, составляется акт, возможно или невозможно это сделать. И если заключение комиссии положительное, вентиляционные каналы, санузлы остались на месте, квартиру возвращают в жилой фонд. Случаи, когда нежилую квартиру вновь превращают в жилую, в Энергодаре бывают один-два раза в год, не чаще. Этот вопрос, кстати, относится к компетенции управления коммунальной собственности.
Когда общий подъезд превращают в частную собственность
Еще одно веяние, которое возмущает большинство горожан, – это когда некоторые граждане норовят оттяпать в личное пользование кусочек подъезда. Например, не так давно в редакцию обращался жилец дома по улице Курчатова, 16, где подобная ситуация имеет место.
Ирина Зарудняя утверждает, что в Энергодаре подсобные помещения многоквартирных домов (а именно так называется в том числе и пространство на первом этаже, предназначенное для колясок), не могут быть аннексированы одним жильцом.
– Но этот вопрос – уже на совести балансодержателя дома, коим является коммунальное предприятие ПКС. Могу заверить, что управление архитектуры ни разу и никому подобных разрешений ни на тамбуры, ни на кладовки за мусоропроводом, ни на пристройки на первых этажах не давало. Когда приходится разбираться в таких ситуациях, чаще всего оказывается, что счастливый обладатель такой пристройки договорился с домоуправом, с каким-то начальником ЖЭКа. Но это – коррупционные схемы, которые незаконны, – подчеркнула наша собеседница.
Что касается ситуации по улице Курчатова, 16, то в этом доме пристройка сделана якобы под художественную мастерскую по разрешению инспекции ГАСК. В управлении архитектуры официальных документов на этот счет нет. Напомним, что до последнего времени инспекция находилась в Запорожье и не подчинялась органам местной власти. С этого года ситуация изменилась. Теперь ГАСК создадут в Энергодаре, и можно будет контролировать законность выдачи инспекцией тех или иных разрешений.
Ксения СОЛОВЬЕВА
Комментарии:
нет комментариев