За год квартиры в Энергодаре подорожали

Долгие годы в Энергодаре на стоимость жилья влияло несколько постоянных факторов. Первый – место расположения. Квартира в 1-2 микрорайонах даже с хорошим ремонтом едва дотягивала в цене до квартиры в 6 микрорайоне, в которую не делались капитальные вложения. Второй фактор – этажность дома и расположение самой квартиры. Жилье в пятиэтажках считается более доступным, квартиры на первых/последних этажах дешевле, чем такие же на 3-7 этажах. Ну и, конечно, состояние самой квартиры. Жилье условного статуса «заходи и живи» ценится на несколько тысяч долларов дороже, чем квартира, которая требует капремонта. Хотя и в последнем случае покупатель может остаться в плюсе: приобретя квадратные метры по невысокой цене, можно сделать в квартире все под свои требования.

Сначала – экскурс в историю рынка недвижимости. Пожалуй, самые высокие цены на квартиры в городе были в 2008 году: тогда 1-комнатное жилье стоило около 30 тысяч долларов, 2-комнатное – 40-42 тысячи, а 3-комнатное – около 60 тысяч у.е. В конце года грянул кризис, доллар вырос с 5 до 8 грн, и в 2009-м цены на квартиры упали примерно в два раза. Конечно речь о цене в валюте. В гривнях стоимость «просела» лишь ненамного. После этого цены постепенно начали расти, и такая тенденция наблюдалась до 2013 года.
2012 год, курс доллара – 8 грн: средняя стоимость 1-комнатной квартиры – 20 тыс. у.е., 2-комнатной – 28 тыс. у.е., 3-комнатной – 38 тыс. у.е.
2013 год, курс доллара – 8 грн: средняя стоимость 1-комнатной квартиры – 20-22 тыс. у.е., 2-комнатной – 30-33 тыс. у.е., 3-комнатной – 40-42 тыс. у.е.
2014 год, курс доллара – от 8 до 16 грн. В первом квартале, несмотря на скачки курса, стоимость квадратных метров в Энергодаре оставалась на прежнем уровне, но уже к концу года цены пошли на спад. 2-комнатную квартиру реально было купить за 22-25 тыс. у.е., 3-комнатную – за 29-30 тыс. Владельцы жилья, заинтересованные в продаже, готовы были к торгу. Но ситуация в стране, а также близость Запорожской области к линии фронта сыграли свою роль больше, чем выгодные цены на жилье. На рынке недвижимости количество сделок в Энергодаре снизилось примерно в 3 раза.
2015 год, курс доллара – 16,50-25,50 грн: 1-комнатные квартиры – 15-17 тыс. у.е., 2-комнатные – 20-22 тыс. у.е., 3-комнатные – 25-27 тыс. у.е. Торг по-прежнему уместен, в отдельных случаях – до 15%.
2016 год, средний курс доллара – 25-27,50 грн. Жилье в Энергодаре в долларовом эквиваленте подешевело еще в среднем на полторы-две тысячи.
2017-2018 годы, средний курс доллара – 28 грн: 1-комнатная квартира – от 10 до 14 тыс. у.е., 2-комнатная – от 16 до 22 тыс. у.е., 3-комнатная – от 20 до 28 тыс. у.е. Конечно, в этой выборке приведена средняя стоимость, без учета квартир с гранично низкими или высокими ценами.

Рынок недвижимости-2020: новые правила и запросы

В прошлом году в Энергодаре произошли два события, которые не могли не повлиять на рынок недвижимости города. В начале июля, наконец, был сдан дом по Казацкой, 12. И хотя это жилье предусмотрено для специалистов АЭС, то есть на свободную продажу квартиры здесь не выставлялись, новоселами стали около полусотни семей, для которых жилищный вопрос на этом решен.

В том же месяце в городе началось первое коммерческое строительство. В районе коттеджей на Молодежной частный застройщик начал возводить первую секцию жилого комплекса «Престиж». В стоковой планировке она преду-
сматривает 54 квартиры. Всего же запланировано строительство трех секций дома, а это в целом около 150 жилых помещений. Часть квартир в строящемся комплексе уже выкуплена – кто-то таким образом делает инвестиции, а кто-то решает жилищный вопрос. В целом энергодарцы проявляют немалый интерес к возможности приобрести квартиру на первичном рынке. Тем более, что есть наглядные примеры в других городах-спутниках АЭС – в Нетешине, Вараше и Южноукраинске жилые комплексы, подобные «Престижу», успешно введены в эксплуатацию.

На первый взгляд – новой жилплощади не так уж и много. Но в общем – это примерно столько же, сколько сейчас предлагает энергодарский рынок вторичного жилья.
Он, кстати, тоже потихоньку начал оживать. В первую очередь, немного поднялись цены и несколько обновились факторы, влияющие на стоимость квадратных метров.

Сначала о ценах

На сегодня минимальная цена «однушки» (малосемейка без ремонта в 1 микрорайоне) составляет 9 000 у.е., максимально заявленные продавцами – 18 000 и 18 500 у.е. Но во втором случае речь идет о квартире с переходным балконом, который можно обустроить как еще одну комнату. В среднем же за 13-14 тыс. у.е. в Энергодаре можно найти 1-комнатную квартиру без евроремонта, но в жилом состоянии; в 7 микрорайоне – за 15-17 тыс. у.е. – с ремонтом. Есть пара предложений «однушек» с ремонтом в
1 микрорайоне по цене 13,5-15,5 тыс. у.е.

Наиболее востребованные 2-комнатные квартиры в Энергодаре сейчас предлагают по цене от 17 000 у.е. (1 микрорайон, без ремонта) до 25-27 тыс. у.е. (3-5 микрорайоны, с евроремонтом).
3-комнатные квартиры стоят от 20 тыс. у.е. (первые микрорайоны, состояние «под ремонт») до 40-42 тыс. у.е (хороший микрорайон, современный ремонт). Максимальная планка установлена в сумме 57 тыс. у.е. – речь о квартире с авторским ремонтом. В среднем же «трешку» можно купить за 25-27 тыс. у.е. И практически во всех случаях продавцы согласны на торг.

Интересно, что самая дорогая квартира, выставленная на продажу в Энергодаре, стоит 3 млн грн. Это 7-комнатные апартаменты в коттедже, со всеми мыслимыми и немыслимыми удобствами.
Стоит отметить, что теперь, кроме района, в котором продается жилье, и продавцы, и потенциальные покупатели обращают внимание на конкретный дом, точнее – на его состояние. Например, в домах, где созданы и успешно работают ОСМД, квартиры стоят дороже. Для покупателя это сигнал, что в доме поменяли (или меняют) коммуникации, систему освещения, быстрее решится вопрос с необходимым ремонтом, стабильной работой лифта и т.д.

Социальное жилье – несбыточная мечта?

Город по-прежнему катастрофически нуждается в социальном жилье. Нам бы и хотелось привлекать, например, молодых специалистов-медиков, да только жить им негде. Разве что на рабочем месте.
Городская программа обеспечения молодежи жильем пока стоит на месте. Напомним, несколько лет назад в Энергодаре презентовали проект строительства на бульваре Каштановом дома на 100 квартир. Вопросом совместно с местной властью занимался Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству. Предполагалось, что в новом доме молодые энергодарцы смогут купить жилье в кредит по льготным ставкам. Запорожское региональное управление Госфонда содействия молодежному жилищному строительству провело конкурс на определение застройщика – победителем стало ООО «Запорізький ДБК». Но на начало этого года им не выполнены условия Инвестиционного договора. Так что о строительстве «молодежного» дома говорить сейчас не приходится.
Пока в подвешенном состоянии и вопрос с реконструкцией заброшенного общежития по Строителей, 5. Напомним, в начале 2017 года в ходе визита в Энергодар председателя облгосадминистрации Константина Брыля были озвучены намерения передать здание в коммунальную собственность, провести реконструкцию и переоборудовать под многоквартирный дом для участников боевых действий и военнослужащих. Город брал на себя обязательства провести обследование дома и разработать проект реконструкции, экс-губернатор обещал посодействовать в выделении средств на реконструкции через Мин-
обороны.

Весной 2018 года город принял общежитие в коммунальную собственность, а осенью передал в облгосадминистрацию результаты обследования о возможности реконструкции. На сегодня проект реконструкции (по ценам 2018 года – это около 46,5 млн грн) подан на конкурсный отбор проектов, реализуемых через Государственный фонд регионального развития, на 2021 год. Иными словами, город ищет инвестора для реконструкции общежития.

Аренда жилья: миссия невыполнима

Тем, кто не имеет своего жилья и не готов связываться с кредитами, пререплачивая в конечном итоге минимум в 2 раза, остается вариант с арендой. Но на сегодня поиск съемной квартиры превращается в практически невыполнимую миссию. Было бы правильно сказать, что рынка аренды в Энергодаре не существует. Квартир на сдачу выставляется буквально не более десятка в месяц, а желающих их снять – в разы больше. При этом высокий спрос порождает и соответствующие цены. Однокомнатную квартиру дешевле 3000 грн в месяц найти сложно. Да и то это будет жилье очень далекое от мечты. К арендной плате стоит добавить все коммунальные платежи, а это еще до 1 тысячи гривень в месяц.