Перепланування чи реконструкція?

Коли мова заходить про зміну внутрішнього простору квартири, як правило, використовують термін «перепланування». Але це не завжди вірно, бо переплануванням часто називають те, що насправді є реконструкцією житла. Ці поняття слід чітко розмежовувати, адже бажання зробити своє житло затишним і комфортним може призвести до проблем при продажу квартири (даруванні, оформленні заповіту чи застави) або й до кримінальної відповідальності.
У зв’язку із набранням чинності Постанови КМУ від 28.12.2016 р. № 1024, відповідно до якої було внесено зміни до Правил користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, наразі спрощено вимоги до процедури виконання перепланування квартир. Щоб визначитися, чи необхідно вам отримувати дозвільні або погоджувальні документи, варто розібратися, які роботи відносяться до перепланування, а які – до реконструкції.

Перепланування

До перепланування відносяться ремонтно-будівельні роботи, що виконуються шляхом перенесення, розбирання і влаштування перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів без втручання в несучі конструкції та зі збереженням зовнішніх геометричних розмірів, а саме:
 демонтаж або влаштування вбудованих шаф, антресолей і комор у допоміжних приміщеннях;
 влаштування чи закриття дверних прорізів у внутрішніх некапітальних стінах між двома житловими кімнатами, житловою кімнатою та коридором, житловою кімнатою і кухнею, кухнею та коридором;
 влаштування перегородок в підсобних приміщеннях з легких матеріалів;
 збільшення площі допоміжних (нежитлових) приміщень за рахунок коридору;
 зменшення площ за рахунок утеплення, оздоблення стін;
 об’єднання приміщень шляхом демонтажу перегородок і не несучих стін;
 засклення балконів і лоджій;
 об’єднання ванної кімнати і туалету в один санвузол без втручання в загальнобудинкову вентиляційну шахту;
 збільшення житлової площі за рахунок зменшення нежитлових приміщень.

Якщо ви проводите перепланування, то відповідно до ст. 100, 152 Житлового кодексу УРСР (із змінами, внесеними Постановою КМУ від 28.12.2016 р. № 1024) отримання дозвільних документів на проведення будівельних робіт, а також введення в експлуатацію об’єкта після проведення робіт не вимагається.

Але, якщо внаслідок перепланування змінюється площа, кількість чи склад приміщень житла, таке перепланування потребує розробки проектної документації. А у разі, коли перепланування проводиться у неприватизованій квартирі, проектну документацію слід погодити з наймодавцем (орендодавцем). Перепланування квартир (житлових приміщень) комунальної форми власності погоджується з управлінням комунальної власності Енергодарської міської ради, а державної форми власності – з балансоутримувачем.

Щоб документально оформити перепланування квартири, необхідно:
1. замовити проект перепланування у разі, якщо змінюється площа, кількість чи склад приміщень. Проект перепланування може виготовляти лише фахівець-архітектор, що має відповідний державний кваліфікаційний сертифікат, або ж проектна організація, в якій офіційно працюють такі спеціалісти;
2. погодити проект перепланування, як зазначено вище (в разі, якщо житло не приватизоване);
3. провести технічну інвентаризацію за фактом проведеного перепланування. Техпаспорт виготовляє підприємець або юридична особа, у якої працюють фахівці з відповідним сертифікатом на право виконання робіт із технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна.

Реконструкція

До реконструкції відносяться ремонтно-будівельні робіти, які передбачають зміну зовнішніх геометричних розмірів, втручання в капітальні (несучі) конструкції або їх елементи, організацію прибудов, появу абсолютно нового об’єкта шляхом зникнення старого, наприклад:
 знесення частини несучої стіни або виконання отвору в ній;
 об’єднання житлової кімнати чи кухні з балконом (лоджією) шляхом знесення підвіконної частини огороджувальної стіни;
 об’єднання двох квартир в одну або розподіл однієї квартири на декілька.
Визначити, які саме стіни у вашій квартирі є несучими, можуть лише фахівці.
Щоб оформити реконструкцію квартири, доведеться пройти шлях з моменту розробки проекту до введення об’єкту в експлуатацію та оформлення нового техпаспорта приміщення. Для отримання дозвільних документів на проведення будівельних робіт потрібно звернутися до відділу державного архітектурно-будівельного контролю Енергодарської міської ради. Після завершення зазначених робіт потребується введення об’єкта в експлуатацію та виготовлення нового техпаспорту.

Коли узаконення перепланування та реконструкції неможливе

Разом з тим, окремі випадки перепланування та реконструкції – все ще під забороною. Ці заборони передбачені нормативними актами і обов’язкові для застосування усіма юридичними і фізичними особами на території України незалежно від форм власності і відомчої належності.

Не вдасться узаконити перепланування та реконструкцію при виконанні:
 розширення балконів і лоджій;
 розміщення кухні і санвузлів (ванні кімнати, туалети) над і під житловими приміщеннями;
 улаштування входу у суміщені санвузли, ванні кімнати і вбиральні з кухонь;
 відведення продуктів згоряння га-
зу через зовнішні стіни;
 розташуванні трубопроводів і кухонного інженерного обладнання (плити, водонагрівачі, вентилятори, умивальники тощо) над і під житловими кімнатами при влаштуванні кухні-їдальні в окремій квартирі;
 збільшення площі санвузлів і ванних кімнат за рахунок житлових приміщень квартири;
 порушенні цілісності внутрішньобудинкових систем електро- , тепло- , водопостачання та водовідведення, перенесення приладів центрального опалення на балкони та лоджії;
 встановлення системи теплих водяних підлог, які живляться від загальнобудинкової системи опалення;
 перенесення технологічних стояків інженерних комунікацій;
 перенесення газових плит в інші приміщення без розробки спеціальних проектів та отримання технічних умов експлуатуючої організації.

Важливо пам’ятати, що багатоквартирний житловий будинок зпроектований як єдиний організм, і втручання в його конструктив, інженерні мережі і т.п. може завдати непоправної шкоди. Перш ніж поліпшувати свої житлові умови, слід розібратися, чи можна взагалі виконувати роботи, які вам хочеться, чи не завдадуть шкоди такі дії вам і вашим сусідам.