Никто не может следить за домом лучше его жильцов

Когда жильцы создают объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД), они становятся юридическим лицом, и с этого момента имеют право распоряжаться финансовыми средствами дома по своему усмотрению.

На минувшей неделе в Запорожье состоялась встреча, на которой Ирина Чуприна, председатель домового комитета дома по ул. Глиссерной, 18, и Екатерина Акула, председатель Общественного совета при запорожском исполкоме, рассказали о процедуре и преимуществах создания ОСМД.

Чем выгодно создание ОСМД? Жильцы получают инструмент полноценного управления их коллективной собственностью – жилым домом, а это означает и возможность контролировать расходы на услуги ЖКХ: и возможность выбирать поставщиков этих услуг, добиваясь повышения качества; и возможность менять бюджет дома, в т.ч. сокращать расходы каждой семьи – за счет экономии либо за счет привлечения средств со стороны. Последнее особенно интересно, т.к. во многих жилых домах есть воистину «золотые» нежилые помещения (подвалы, помещения под торговые точки и т.д.), плата за аренду которых вполне может покрывать расходы на содержание дома и ремонты в нем.

Еще одна польза ОСМД, пока что не очень актуальная в Запорожье – это контроль за придомовой территорией, т.е. возможность не допустить, например, незаконного (или просто нежелательного для жильцов) строительства.

Что город должен ОСМД? По закону, предыдущий балансодержатель (чаще всего – это муниципальная власть), передавая жилой дом вновь созданному ОСМД, должен профинансировать капитальный ремонт, чтобы передать объект в надлежащем состоянии. Если раньше такое участие в ремонте казалось чем-то фантастическим («Да откуда у них деньги?»), то сейчас в этом нет ничего удивительного – в местных бюджетах целенаправленно закладываются средства на капремонты при передаче зданий в ОСМД.

Составляется акт выбраковки дома, который покажет, что в первую очередь «кричит» и как с этим бороться. Вы смотрите, что нужно делать в первую очередь и решаете, что лучше сделать за бюджетные деньги, а где лучше собрать средства с жильцов. Например, если в доме течет крыша, то целесообразней бюджетные деньги направить на эту проблему, а уже покрасить подъезд можно «своими силами», ведь это не так срочно, как чинить кровлю. Да и не так дорого.

Инициативную группу могут создать 3, 5, 10 человек, которые потом «взвалят» на себя все тяготы общения, в первую очередь, с жильцами. Заинтересовать жильцов в создании ОСМД и объяснить им, зачем это нужно – одна из первых трудностей при оформлении объединения. Вторая трудность: от организационного собрания дойти до собрания учредительного, уполномоченного создавать ОСМД.

Для начала нужно собрать инициативную группу (не менее 3 человек) – это обязательно должны быть владельцы квартир. Эти активисты и будут готовиться к учредительному собранию. Нужно уведомить всех жильцов о проведении учредительного собрания не позднее, чем за 14 дней до даты его проведения. Также приглашения нужно выслать в горисполком, балансодержателю, в КП «Основание», районной администрации и департаменту жилищного хозяйства, где и выдадут пакет документов, которые нужно будет заполнить.

Как узнать в каком состоянии дом? Дом будет обследовать комиссия, которая составит акт на капитальный ремонт, она и дает заключение о состоянии дома. Вы присутствуете при этой комиссии и соответственно можете повлиять на решение о том, какие виды работ нужно выполнить в доме. Проще говоря, указать комиссии на все «проблемные места». Создав ОСМД, вы участвуете во всем, что происходит в доме.

Как платить за услуги ЖКХ? Екатерина Акула объяснила, что есть две формы владения домом. Можно полностью взять дом под контроль, заключив прямые договора с поставщиками услуг ЖКХ. ОСМД при этом собирает все платежи: за воду, газ, свет, отопление, а затем распределяет их по назначению. А можно оставить индивидуальные договора потребителей (жильцов) с поставщиками. В таком случае ОСМД берет на себя только платежи за содержание дома и распоряжается ими по усмотрению правления и жильцов.

Что делать с должниками в ОСМД? Если в ОСМД продолжают действовать индивидуальные договора, то долги за услуги ЖКХ, в общем-то, проблема конкретных жильцов и поставщиков. Но если вы оформили прямые договора на поставку жилищно-коммунальных услуг, то долги жильцов становятся проблемой всего дома.

Правда, как показывает опыт работы отечественных ОСМД, правление обычно умеет «находить общий язык» с недобросовестными членами объединения – как правило, достаточно предупреждения в духе «А если не будут платить, отключим газ». Перспектива жить в квартире с отключенной водой, канализацией или электричеством отрезвляет. Конечно, речь сейчас идет об обеспеченных должниках, у которых деньги просто «не доходят» до оплаты по счетам.

Жильцы, которые, по мнению соседей, действительно не способны платить по счетам, могут решением объединения вообще освобождены от платы, либо могут выполнить какую-нибудь работу в доме – покраску, уборку. Часто жильцы находят в своем же ОСМД хорошее место работы (консьержа, слесаря, электрика), а ОСМД таким образом получает «своего» специалиста, мотивированного к хорошей работе не только оплатой.

Что делать с неприватизированными и нежилыми помещениями? Право голоса от имени неприватизированных квартир имеет представитель горисполкома, который будет направлен к вам на участие в собрании. Сколько бы таких квартир ни было, представитель горисполкома имеет один голос. (Кстати, то же касается и владельцев нескольких квартир в одном доме. Если у одного собственника в доме 5 квартир – у него тоже только один голос).

Если в доме есть нежилые помещения, например, подвальные, которые сдали в аренду до создания ОСМД, то они будут принадлежать арендатору только до конца срока аренды. Дальше они переходят в собственность ОСМД, и дом уже распоряжается этими помещениями по своему усмотрению, например, сдает в аренду. Если дом небольшой, то аренда подвальных помещений приносит хороший доход.

Нужны активисты

В основном, люди беспокоятся о том, что, взяв дом на баланс, они обязуются всё делать за свои деньги, что им не будут выделять средства из бюджета на содержание дома. Трудный момент состоит и в том, чтобы найти людей, которые возьмут на себя управление домом. Это нелегко, и не каждый захочет брать на себя такие хлопоты и такую ответственность.

Но в Запорожье уже есть не один положительный пример создания ОСМД. Например, объединение дома по ул. 40 лет Советской Украины, 78 существует с 2010 года, и за это время была проделана большая работа по благоустройству дома. Председатель этого ОСМД Людмила Делалова отмечает, что для этого пришлось много работать: добиваться качественного проведения работ, следить за домом, разъяснять всё жильцам. Но усилия окупаются: если жильцы действительно активны и заинтересованы в улучшении качества жизни, дом удается привести в надлежащий вид.

Татьяна НЕХАЙ