Жилье: купить или продать?

К сожалению или к счастью, приобрести нынче квартиру с помощью кредита нельзя. Поэтому тому, кто собрался решать свой жилищный вопрос, придется рассчитывать лишь на собственные силы.

Несмотря на то, что большинство риелторов уверяют, будто в последние месяцы расценки на жилье стабилизировались, статистика специализированных порталов показывает: они упорно падают в среднем на 3% в месяц. Выходит, идея со сдачей купленных "квадратов" в аренду выглядит немного несвоевременной.

«Сегодня на рынок выставлено большое количество квартир, покупавшихся со спекулятивной целью, - объясняет специалист по недвижимости Николай Еремин. - С ростом предложения стоимость съема в долларах незначительно, но дешевеет. В среднем за месяц берут примерно 0,5% от цены жилья, и пока данное соотношение остается неизменным».

О сделках купли-продажи говорить намного сложнее. Как признался один из риелторов, за первых два месяца в Запорожье их зафиксировано около сотни. Делать на основании столь мизерного фактического материала какие-то выводы сложно, поэтому вся статистика нынче базируется на ценах, озвученных продавцами. Они намекают, что у покупателей сегодня есть все шансы выторговать дополнительные 10 - 15%.

«В настоящий момент как никогда опасны игры со стоимостью недвижимости, - уверен Николай Еремин. - Вы рискуете не угадать уровень "дна", то есть когда и на сколько стоимость жилья по максимуму упадет в том или ином регионе. Этого и специалисты предвидеть не могут. Следовательно, покупая сегодня квартиру, вы рискуете потерять часть вложенных средств. Вот когда цены стабилизируются и продержатся в течение хотя бы полугода, тогда и покупку недвижимости правомерно будет считать безопасной».

Не хватает на Киев – берем Запорожье

При отсутствии ипотечного кредитования столичное жилье в нынешнее время, даже с учетом падения цен и вероятного торга, по карману разве что олигархам. А вот в Запорожье квартиры стоят намного дешевле. Зачем печалиться об обесценивании гривенных сбережений? Многие киевляне успешно проделывают следующую операцию: к примеру, покупают однокомнатную квартиру в "дешевом" регионе и затем сдают ее в аренду.

«Учтите, квадратные метры в провинции, если вам понадобится впоследствии их быстро продать, грозят оказаться "неликвидом". Не факт, что на них можно найти покупателя, серьезно не уступив в цене, - предупреждает Николай Еремин. - Только после того как кризис проявит себя во всей красе (чего пока еще не произошло), будет разумно присматривать регионы для инвестиций в недвижимость. И уж точно не стоит вкладывать в квартиры в местах, где имеется только одно градообразующее предприятие.

Не слишком перспективной кажется специалисту и идея об аренде. Ведь по мере углубления кризиса ставки способны еще "просесть". А в некоторых регионах доходы от сдачи жилья и так на сегодня в 1,5 - 2 раза ниже, чем процентные ставки по вкладам в наиболее надежных банках.

Кому кризис в помощь

Однако не все настолько плохо. Если к инвестициям в отечественную недвижимость эксперты относятся скептически, то ситуацию с улучшением жилищных условий считают вполне благоприятной. Скажем, если вы давно намеревались переехать в лучший район или поменять однокомнатную квартиру на двухкомнатную, то настало время действовать. Буквально вчера с желающими совершить альтернативную сделку (обмен через куплю-продажу) никто не хотел связываться: сложный процесс, обремененный большим числом юридических нюансов, нередко срывающиеся договоренности… Но на возникшем «безрыбье» любой покупатель стал дорог, в том числе и тот, у которого вместо "живых" денег на руках всего-навсего старая квартира.

По мнению специалистов, затишье на рынке вообще всегда благоприятно для обменов. Возможность собрать кровные на покупку жилья имеют нынче немногие, а вот добавить и увеличить площадь полезных метров под силу практически каждому. С другой стороны, тот, кто не в состоянии гасить ипотечные кредиты, всегда может обратиться к варианту обмена "трешки" на "двушку", а на вырученные деньги способен легко вернуть и остаток по ссуде. Получается, такие граждане и с жильем не расстаются, и с долгами рассчитываются.

Когда достигнем "дна"?

В большинстве ситуаций и покупатели, и продавцы недвижимости сейчас выжидают. Последние надеются, что цены снова поползут вверх, первые - что скоро рухнут по максимуму.
Эксперты, причем достаточно единодушно, обещают "дно" этого падения уже в ближайшие полгода. Чаще всего месяцем, когда стоимость квартир и домов окажется минимальной, называют сентябрь. После падение цен на некоторое время прекратится: как минимум до конца 2009-го или середины 2010 года. А потом вновь начнут расти. Но ожидать такого же резкого подорожания, какое наблюдалось с 2004 по 2007 годы, не следует. Ипотечные кредиты появятся не скоро, следовательно, спрос и цены будут регулироваться только деньгами, которые украинцы сумели заработать.

Словом, желающих купить квартиру за "минимум" утешить можно лишь одним. По прогнозам, период стабильных расценок обещает растянуться на достаточно долгий период - от нескольких месяцев до года. Так что особо спешить пока не стоит.

От чего зависит стоимость квартиры

Кризис не заморозил рынок недвижимости. Там все традиционно: кто-то покупает, а кто-то продает квартиры. Если вы оказались в роли продавца, то ваша задача – не продешевить. На что же следует обращать внимание при продаже квартиры?

1. Если косметическое состояние квартиры может быть любым, то состояние вещей основополагающих (таких, как проводка, окна, штукатурка, полы, отопление) должно быть как минимум удовлетворительным. Никому не захочется покупать квартиру, в которой нельзя жить: с потолка течет, батареи отпилены, трубы протекают и т. п.

2. Район, в котором расположен дом. Квартира в центре – это всегда приоритет. Однако продажа квартир, расположенных в зеленых, экологически чистых районах, при наличии рядом всей необходимой инфраструктуры – тоже очень выгодный вариант. Только не думайте, что, назвав окраину города, с которой до приличного гастронома идти 30 минут и где каждую неделю отключают воду, экологически чистым районом, вы сможете привлечь покупателя. Такая уловка может сыграть против вас же, поскольку данные слова будут восприниматься как очевидно лицемерные и попросту оттолкнут людей.

3. Этаж, на котором расположена квартира. Первые и последние этажи считаются невыгодными для продажи. Исключение составляют квартиры, окна которых выходят на людные улицы. Если вы обладатель такой квартиры на первом этаже, то у вас есть шанс продать ее очень дорого, ведь за такими квартирами просто охотятся предприниматели, желающие открыть магазинчики. Если же квартиру покупают для того, чтобы жить в ней, то стоимость будет различаться в зависимости от населенного пункта.
Если квартира выставлена на продажу в крупном городе, где экологическая обстановка оставляет желать лучшего (таком, как Запорожье), то наиболее дорогими будут квартиры выше пятого этажа. Именно на такой высоте значительно сокращается концентрация вредных веществ, засоряющих воздух.

Когда цены вернутся в форму?

Рынок вторичного жилья экономкласса в отдельно взятом сегменте однокомнатных квартир ценового дна достиг еще в декабре 2008 года, считает вице-президент Союза специалистов по недвижимости Украины Анатолий Топал.

При этом он подчеркивает, что о возобновлении роста стоимости дешевого жилья правомерно говорить только по отношению к однокомнатным квартирам, тогда как двух- и трехкомнатные еще продолжают снижаться в цене.

К докризисному ценовому уровню на недвижимость рынок сможет вернуться только через семь-восемь лет и только при условии стабильной экономической и политической ситуации в стране.

В то же время президент Гильдии риелторов Украины Наталья Шкилева считает, что цены на украинском рынке жилья могут вернуться к прежним показателям уже через три года, однако это не будут спекулятивно "раздутые" цены. По ее словам, большинство новостроек сегодня стоит, а в ближайшей перспективе это повлечет за собой отсутствие ввода новых площадей. Сегодня же цены на вторичную недвижимость стабилизировались, и предпосылок для резких перепадов стоимости - в сторону снижения или повышения - нет.