В нынешнем году объединениям совладельцев многоквартирных домов исполнилось одиннадцать лет. В существующем виде ОСМД явно не оправдали надежд горожан: платить за коммунальные услуги приходится столько же если не больше, чем классическому ЖЭУ, председатели ОСМД часто злоупотребляют своей должностью, но снять их практически невозможно и жаловаться некому. Но реформа уже началась и сейчас нам необходимо не отменять ее, а наполнять смыслом.
Удивительное дело: государство раздает бесплатно недвижимость, но люди не хотят ее брать. В чем же дело? В чем особенности актива, который получает товарищество собственников жилья? Население, сталкиваясь со сложностями в работе ОСМД и не видя особых плюсов, скорее, подозревает в инициативах властей лукавство.
Коммунальный барьер
У создания ОСМД две цели: освободить государство от хлопот по частному жилью, получить реального, заинтересованного в улучшении своего жилья собственника. Однако случаи, когда члены ОСМД экономят за счет умелого управления совместным имуществом, весьма редки.
Теоретически общества могут получать деньги от сдачи в аренду свободных помещений в доме. На практике оказывается, что все интересные площади, например, нежилые помещения на первых этажах, уже давно либо проданы, либо сданы в долгосрочную аренду.
Более того, даже технические помещения в ряде случаев были проданы или сданы в аренду. Есть проблемы и с другим потенциальным источником дохода ОСМД – земельными участками. Если оформить землю, то она станет долевой собственностью, элементом общего имущества, что властям невыгодно. Более того, в капитальном ремонте нуждается примерно 60% жилого фонда. Но где новообразованное ОСМД сможет взять средства на ремонт изношенного дома?
Нужно учитывать особенности нашего жилого фонда, которые делают образование ОСМД весьма непростым. Жилые здания, по сравнению с европейскими и американскими, значительно больше и выше: 73% всех жилых помещений приходится на многоквартирные дома, в которых в среднем 280 квартир. Жильцы морально не готовы к управлению совместным имуществом, ибо для этого нужно как минимум начать разговаривать со своими соседями, а в большинстве многоквартирных домов люди не знают, как кого зовут.
Значит ли все вышеперечисленное, что ОСМД – априори вредная модель? Модель эта вполне эффективна, но хорошо работает она в конкретных случаях.
Во-первых, позитивный опыт работы обществ существует в коммерческих новостройках, не требующих капитального ремонта. В них собраны жильцы примерно одного социального уровня, часто есть активные люди, имеющие соответствующие знания и опыт. Во-вторых, схема ОСМД неплохо может работать в небольших домах, если они в хорошем состоянии.
В целом же фактически насильственная «коллективизация» сильно опорочила идею ОСМД. Власть должна поставить ныне действующие ЖЭУ и ОСМД в равные условия, чтобы они могли конкурировать. Тогда люди сами осознают необходимость объединения для обслуживания своего жилья.
Россию накрыла волна липовых ТСЖ
В России уже пятнадцать лет правительство пытается отдать жилые дома их собственникам через механизм создания товариществ собственников жилья (ТСЖ). А в последние два года этот процесс принял характер большой государственной кампании.
Но результаты ее ничтожны: на сегодня в управлении ТСЖ находится менее 7% жилого фонда страны. Население восприняло последнюю кампанию как «коллективизацию-2», когда жильцов насильно затаскивают в ТСЖ, чтобы государство сбросило с себя обязательства по жилому фонду. И такое отношение не смогли изменить даже деньги, которые выделяются на капремонт зданий, находящихся в управлении ТСЖ.
К тому же в России сфера ЖКХ оказалась в эпицентре самых разнообразных скандалов. Речь идет и о рейдерстве с целью захвата земельных участков и помещений, и о волне новообразованных фальшивых ТСЖ, и о банальном воровстве денег из бюджета товариществ.
В частности, в Москве власти в 2009–2010 годах предприняли попытку решить проблему ТСЖ в духе стремительной коллективизации – в кратчайшие сроки довести число товариществ до 10 тысяч. Этот план был спущен правительством на места, и началась массовая подтасовка документов. Почему местные чиновники решили пойти на подлоги? Чтобы получить доступ к бюджетным деньгам.
Волна образования фальшивых ТСЖ вызвала обратный процесс. По всей столице жильцы активно судятся, пытаясь аннулировать фальшивые товарищества. По инициативе обманутых жильцов за последние три года через суды уже ликвидировано более трехсот ТСЖ в столице. Еще не менее двухсот таких дел находится в судах. Сколько липовых ТСЖ возникло и было ликвидировано по всей России, не знает никто.
В тему
Одиннадцать способов обмануть жильца
1. ОСМД заключает с подрядчиком договор на выполнение ремонтных работ или оказание услуг с завышенной сметой. Работы могут вообще не выполняться, тогда составляются фиктивные акты выполненных работ. Украденные у потребителя деньги делятся с подрядчиком.
2. В многоквартирном доме установлен общий прибор учета тепловой энергии. Оплата по счетчику, как правило, на порядок ниже, чем оплата по тарифам из расчета за 1 кв.м, установленным органами местного самоуправления, так как в последнее время стоят теплые зимы. ОСМД выставляет счета жильцам исходя из расчета тарифа за 1 кв.м, а оплачивает ресурсоснабжающим организациям по счетчику. Разница присваивается.
3. ОСМД сдают в аренду общее имущество многоквартирного дома по невысокой цене. Разницу между этой ценой и рыночными ставками получают с арендаторов черным налом.
4. Руководство ОСМД может сдавать в аренду глухие стены высотных домов для размещения наружной рекламы, а крыши – для размещения антенн операторов сотовой связи. Арендные платежи могут занижаться или утаиваться от жильцов.
5. По договору подряда специализированные фирмы устанавливают на многоквартирный дом двери с домофоном. Существует два варианта их содержания и обслуживания: оплата разовых ремонтов в случае поломки и абонентское обслуживание. ОСМД выбирает второй, невыгодный жильцам вариант, ежемесячно перечисляет абонентскую плату, получая откат.
6. Должностные лица ОСМД берут под отчет денежные средства, а в качестве подтверждающих документов об их использовании предоставляют товарно-кассовые чеки на покупку канцтоваров и ГСМ. Ревизия часто показывает, что затраты на бензин и канцелярию сильно завышаются.
7. ОСМД на общем собрании собственников утверждает некоторые договоренности с подрядчиком, а фактически в договор включаются другие условия. Часто обманывают по сроку действия договора: вместо оговоренного одного года вписывают срок действия договора в пять лет.
8. Взимают с жильцов дополнительную плату за текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома. Но эти расходы уже включены в ежемесячные платежки в графе «Плата за содержание и ремонт жилого помещения». И люди платят за ремонт дважды.
9. С помощью различных схем руководство может зарабатывать на дотациях, выделенных на услуги ЖКХ, и средствах, выделенных на капитальный ремонт здания.
10. ОСМД включают в договор на предоставление коммунальных услуг, содержание и ремонт многоквартирного дома пункт об оплате повышенной пени за просрочку платежа. Образуется разница между пеней, установленной законом, и фактической, незаконно собираемой с жильцов.
11. В новых зданиях управляющие организации часто не запускают лифт и мусоропровод в эксплуатацию до полного заселения дома. Они ссылаются на то, что в лифте будут возить строительный мусор и выведут его из строя. При этом в счета оплата за обслуживание лифта и мусоропровода включается.
Справка
На сегодня в Украине функционирует 12386 ОСМД. Согласно общегосударственной программе реформирования и развития ЖКХ на 2009–2014 годы, до конца 2014 года планируется создать 45530 ОСМД, что составит около 70% многоэтажного жилого фонда.
Вера ВЛАДИМИРОВА
Название издания Всеукраинская об- щественно-полити - ческая газета "
Комментарии:
нет комментариев