Куда движется недвижимость?

Последний год ознаменовался для рынка недвижимости невиданным обвалом цен, которые не могут не привлекать покупателей. Неужели сегодня самое благоприятное время для приобретения недвижимости? А главное, какой именно? Стоит ли ждать еще большого обвала цен и что несет за собой возможное принятие налога на недвижимость? Ответы на эти и другие животрепещущие вопросы читайте ниже.

После кризисной волны 2008–2009 рынок недвижимости в Украине «подарил» стране две тенденции: недостроенные объекты (первичное жилье) и падение цен.
 
По статистическим данным, за последний год цены снизились от 50 до 65% и тенденции к дальнейшему падению продолжаются.

Однако, если первая тенденция вызвала ужас у украинских строительных компаний и инвесторов, то вторая обрадовала простого украинца возможностью приобрести долгожданное и желанное жилье. Однако подобный бум поставил под вопрос активность рынка недвижимости, поскольку количество сделок сокращается. Это связано с нежеланием продавцов так легко расставаться со своим «кровным». Владельцы хорошей недвижимости придерживают продажу, ожидая подъем цен, а менее востребованное жилье продолжает дешеветь.

Все понимают, что рынок недвижимости зависит и от возобновления кредитования (это в первую очередь влияет на первичный рынок), которое стимулирует рост цен. Поэтому подобная хаотичная ситуация выгодна желающим обзавестись жильем. Однако есть ли предел падения цен?

Стоит ли ждать ценовое дно?

Этот вопрос сегодня волнует многих, поскольку от него зависит рентабельность возможных сделок. Ведь люди помнят, как год назад эксперты «кормили» население прогнозами о том, что цены будут только расти, и будущее за рынком недвижимости. А тут финансовый кризис, поломавший планы многим украинцам. Поэтому стоит отметить, что цены на жилье зависят от многих факторов и ключевым при этом являются валютные колебания. Свои особенности имеют цены на «первичку», где строительные компании уповают на государство, надеясь получить кредиты для достройки почти готовых объектов. Поэтому спрос на эту категорию жилья, из-за недоверия населения продолжает падать.

Интересный прогноз по поводу цен сделал депутат от Партии регионов Владимир Яцуба: «Ниже цены, чем в период кризиса, не будет. Я думаю, что года через полтора-два отрасль строительства вернется на круги своя. Но обязательно будет промежуток времени, перед началом восстановления темпов строительства, когда предложение будет минимальным. А если предложения меньше, то цена – больше. Если жилья не будет, то цена вырастет».

Так стоит ли сегодня верить предположениям о «ценовом дне»? Сегодня это стало достаточно популярным слоганом. Из разряда «не потеряй свой шанс». А есть ли трезвые поводы для подобных утверждений? Разве экономическая ситуация в стране стабилизировалась до такого уровня, что мы можем говорить о валютной стабильности, о возобновлении кредитования, об увеличении спроса? Так кто же заинтересован в распространении подобной информации, как не сами торговцы недвижимостью. Как бы там ни было, а цены на «первичку» и «вторичку» продолжают метаться из стороны в сторону, поддаваясь рыночным метаморфозам, где, кстати, элементарный человеческий фактор играет не последнюю роль. Поэтому, уважаемые, не сильно верьте прогнозам об «идеальном и уходящем времени покупок», ситуация пока еще слишком сложная и рынок недвижимости будет лихорадить синхронно с экономической ситуацией в стране.

Кабмин подливает масла в огонь

В начале июня Кабинет Министров Украины выступил с инициативой принятия в Верховной Раде налога на недвижимость, который хоть и направлен классически на «борьбу с роскошью», но затронет интересы многих украинцев и повлияет на ситуацию на рынке продаж. Согласно предложенному закону, за жилье, чья площадь превышает определенные показатели, владельцу придется платить. Это, якобы, должно задеть владельцев вилл и огромных квартир. Вроде норма благородная и давно используется в мировой практике. Вот только застройщикам, которые и так терпят катастрофические убытки, от этого не легче. Огромные бизнес-центры, которые впоследствии сдаются в аренду физическим и юридическим лицам, станут никому не нужны. Та же участь ждет и владельцев крупной недвижимости, так как дополнительное налогообложение спугнет потенциальных покупателей. Инициатива по внедрению этого закона нужная, но в кризисное время она уж больно несвоевременна.

Чего же ждать дальше?

Большинство экспертов все-таки сходятся на том, что цены будут продолжать падать. Первичный рынок недвижимости может ожидать определенное оживление, если Кабмин таки выполнит свое обещание о помощи в строительстве готовых более чем на 70% объектов. По оптимистическим прогнозам, стройплощадки могут разморозиться уже во втором полугодии 2009 года, по крайней мере об этом заявил заместитель министра регионального развития и строительства Анатолий Беркута. Вторичный рынок в ближайшее время будет оставаться в лежачем состоянии из-за выжидающей позиции продавцов, которые не спешат расставаться со своим жильем. К примеру, президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Андрей Шульга еще раз подчеркивает прямую зависимость продажи недвижимости от курса валют: «Если осенью этого года обвалится гривна, то рынок недвижимости замрет до весны 2010г. Далее будет второй виток весенней активности, потом лето и осень 2010г. дадут нам уже вполне живой и активный рынок. Если же обвала не будет, то активность рынка будет нарастать уже этой осенью», – заявил он.

Единственный 100%-ный прогноз, на котором сходятся все эксперты: пока не возобновятся ипотечные кредиты, цены расти не будут. Учитывая, что этот процесс довольно длительный, то ближайшие месяцы будут продолжать демонстрировать уверенные низкие цены на недвижимость. Повышение цен начнется, когда возродится доверие покупателей к строителям в синтезе с общей экономической стабилизацией.

В любом случае, ситуация на рынке недвижимости накаляется с каждым днем, а простому обывателю все сложнее в ней разобраться, поэтому, дорогие читатели, стоит вам посоветовать смотреть в корень проблемы, а не поддаваться сиюминутному соблазну. Недвижимость и операции с ней дело серьезное и ой, какое скользкое. А если добавить особенности украинской государственной системы, так вдвойне. Так что, как говорится, думайте сами, решайте сами, иметь или не иметь.

Виталий ФИЛИППОВСКИЙ