Почему через 10 лет владельцы "хрущевок" окажутся на улице

В Украине большую часть многоэтажек построили в 60-70-х годах. "Сталинки" могут прослужить 125-150 лет, кирпичные и панельные многоэтажки – 100 лет, а "хрущевки" – всего 60 лет. Срок эксплуатации последних уже подошел к концу. Долговечность здания оценивают по стенам и фундаменту. К примеру, добротный каменный или бетонный фундамент может простоять 150 лет, а кирпичные стены – около 100 лет, но при условии поточного и капитального ремонта других элементов здания – крыши, коммунальных коммуникаций, окон и дверей. Если, к примеру, в подвале "дырявые" трубы" и фундамент постоянно подмывается, срок эксплуатации дома сократится.

В Украине, рассказывает эксперт Института общественно-экономических исследований Всеволод Николаев, о капитальном ремонте жилого сектора никто долгое время не задумывался. Если ничего не делать, уверен эксперт, уже через десять лет собственники квартир в "хрущевках" окажутся без крыши над головой. Сколько еще могут прослужить украинские многоэтажки и как спасти свою недвижимость?

Пора сносить

"Хрущевки" строились в 1957-85-х годах как временное жилье – через 25 лет дома планировали снести, а вместо них построить более "долговечную" недвижимость. Такие многоэтажки в Советском Союзе считались "социальным жильем", их раздавали бесплатно. Сами дома строили в стили функционализма (коробки без архитектурных излишеств). Постепенно срок эксплуатации "хрущевок" продлили до 60 лет. Таким образом, здания, которые попали в первую очередь строительства, пора сносить уже в 2017-м. А если за это время дом ни разу не ремонтировали, он должен был пойти под снос еще десять лет назад.

Всего архитекторы разработали шесть серий "хрущевок". Все они с невысокими потолками (2,55-2,6 метра) и с плохой тепло и звукоизоляцией. Кроме того, есть множество модификаций, разработанные разными проектными институтами.

Одни из первых в Украине построили "хрущевки" серии К-7. Это панельные дома с относительно большими кухнями, раздельными санузлом и комнатами. Как и в других "хрущевках", в домах плохая шумо- и теплоизоляция. Такие многоэтажки пора сносить.

С 1956 по 1968 год строились "хрущевки" серии 1-335. Это одни из самых неудачных серий панельных домов. Такие дома строились без лифтов и мусоропроводов, с проходными комнатами и совмещенным туалетом и ванной комнатой. Срок эксплуатации истекает в 2016-2018 годах.
 

Сама распространенная в Советском Союзе серия – 1-447. Срок эксплуатации таких домов немного больше – еще десять лет, уверены эксперты, они могут простоять. Многоэтажки строили из кирпича, санузел совмещен, а самая большая комната в квартире – проходная.
 
Почти каждая третья многоэтажка в Украине – одна из серий "хрущевки". Но есть и другие дома – довоенные и послевоенные "сталинки", многоэтажки, построенные в поздний период СССР и новостройки. По словам эксперта, "сталинки" рассчитаны на 125-150 лет, такие дома могут прослужить до 2050-2100-х годов.

Если со "сталинками" и "хрущевками" можно спрогнозировать срок эксплуатации, то с новостройками все сложнее. Застройщики не афишируют техническую документацию и очень часто экономят на стройматериалах. Бывают случаи, отмечает Всеволод Николаев, когда построенный дом оказывается непригодным для жизни сразу после сдачи в эксплуатацию.

"Когда вы покупаете квартиру в новом доме, вы не знаете, из чего этот дом сделан. Раньше были типовые проекты, в которых было указано, какой материал и какого качества используется. На основании этого было сказано, сколько прослужит дом. Сейчас же это все закрытая информация застройщика. Естественно, в погоне за прибылью застройщик покупает самые дешевые материалы – вы получаете самое низкое качество. Сроки эксплуатации таких домов гораздо ниже", – рассказывает эксперт Института общественно-экономических исследований.
 
Как спасти недвижимость

Термомодернизация, или попросту – энергетические ремонт дома может продлить срок эксплуатации здания на 25-50 лет, рассказывает директор ДТЭК ЭСКО Романа Федорченко.

Она может включать в себя:
- замену инженерных коммуникаций (трубы, стояки, электропроводка);
- регуляторы тепла на батареях в квартирах;
- балансировка энергосистемы здания с установкой автоматических (или ручных) клапанов-регуляторов распределения теплоносителя в стояках;
- установка индивидуального теплового пункта с автоматическим погодным регулированием подачи тепла;
- система вентиляции с рекуперацией тепла, как для всего дома, так и индивидуально для квартир – каждый собственник выбирает свой вариант;
- утепление цоколя (на глубину промерзания грунта), утепление стен, чердака (крыши);
- замена окон в доме на современным энергоэффективные стеклопакеты.

Примерная стоимость полной термомодернизации хрущевки (например, 4 подъезда, 5 этажей, 100 квартир) может стоить более 13 миллионов гривен (с учетом модернизации инженерных систем, заменой труб, и т.д.). Если речь идет только об утеплении стен, перекрытий, замене окон в подъездах, установке ИТП, то стоимость может быть на уровне четырех-пяти миллионов гривен.

В Киеве, отмечает эксперт, деньги на модернизацию можно получить в рамках городской программы 70/30. "Есть еще такой инструмент как энергосервис – когда жители дома привлекают инвестора, комплексного подрядчика в лице энергосервисной компании (ЭСКО), который проводит энергоаудит, выполняет все работы по энергосберегающему ремонту здания, устанавливает современное оборудование с автоматическим погодным регулированием и вкладывает в это свои средства. ЭСКО возвращает свои инвестиции за счет достигнутой экономии энергоресурсов. А жильцы при этом получают обновленный дом с повышенным комфортом и продленным сроком эксплуатации. Например, ДТЭК ЭСКО планирует в 2017 году инвестировать 7 миллионов гривен в энергомодернизацию систем теплоснабжения нескольких жилых домов в Киеве", – рассказывает эксперт.

При этом ни программы 70/30, ни "теплые кредиты", ни энергосервис сами по себе не являются панацеей для термомодернизации. В каждом конкретном случае может использоваться сочетание этих инструментов. Например, энергосервис лучше подходит для таких мероприятий, как балансировка энергосистемы здания и установка ИТП. Утепление лучше делать за счет программ 70/30, замену окон за счет средств жильцов или "теплые кредиты".

Роман Федорченко также считает, если конструкция здания без повреждений – его лучше комплексно модернизировать. Чтобы построить новое здание с аналогичными параметрами – потребуется в 3-4 раза больше средств. "Но, в любом случае, рекомендуем иметь акт обследования конструкций на состояние фундаментов, стен, перекрытий на предмет возможного увеличения нагрузки на них. Это обезопасит и собственника и подрядчика. Думать нужно не только о "хрущевках", но и зданиях всех других типов, в том числе тех, которые были построены за последние 20 лет. Энергоремонты нужно проводить вовремя, и до того, как здание придет в упадок. Иначе в "доведенные до ручки" здания инвестировать никому не будет интересно", – рассказывает эксперт.